راهنمای انجام معاملات ملکی
راهنمای انجام معاملات ملکی
یکی از مهم‌ترین قراردادهایی که عموم افراد جامعه در طور عمر خود بارها با آن روبه‌رو می‌شوند، قراردادهای راجع به املاک مانند؛ زمین (مسکونی، صنعتی، کشاورزی) املاک مسکونی (خانه، آپارتمان، ویلا) املاک تجاری (دفتر، مغازه، کارگاه) است. به‌طورکلی، املاک در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرند، به این معنا که اموالی هستند که قابل جابه‌جایی بدون آسیب زدن نمی‌باشند، به همین دلیل دارای قواعد حقوقی خاص خود هستند.
بنابراین هر کسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این قراردادهای راجع به املاک آشنا باشد ولی متأسفانه به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات ملکی، اختلافات زیادی در این امور به وجود می‌آید که منجر به پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی می‌شود.
نوشتن قولنامه و 5 نکته مهم قولنامه
قولنامه نوشته‌ای اغلب عادی است که نشان دهنده توافق بر وقوع عقدی در مورد موضوعی معین است که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی به طرفی که به تعهداتش عمل کرده است.
قولنامه زمانی تنظیم می‌شود که با توجه به شرایط، مقدمات اولیه یا پول کافی برای خرید وجود ندارد یا اینکه فروشنده بسیاری از کارهای دارایی را به‌طور کامل انجام نداده است، در این شرایط قراردادی عادی میان طرفین تنظیم می‌شود و در آن متعهد می‌شوند که در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایط تعیین شده در قرارداد، معامله را انجام دهند و در صورتی که هر از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام به‌طرف دیگر پرداخت کند.
قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شده و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون شروط مناسب و کافی پرهیز شود.
درصورتی‌که قولنامه در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار، مهر و امضای صاحب بنگاه و امضای دو نفر به عنوان شاهد در آن درج شود. همچنین باید بررسی شود که مشاور املاک مزبور، از اتحادیه مربوطه مجوز داشته باشد.
نکته یک : پیش از امضای قولنامه بررسی کنید که مشخصات مورد معامله با آنچه در سند ذکر شده است مطابقت داشته باشد و ملک را حتماً مشاهده کنید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل نمایید.
نکته دو : در صورتی که امضاکننده قولنامه وکیل یا نماینده مالک است، اطمینان حاصل کنید که نمایندگی او قانونی بوده و حق امضا در این مورد خاص را داشته است.
نکته سه : درصورتی‌که مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده نمایید.
نکته چهار : اگر مالکان متعدد باشند، تمامی آنان باید قولنامه را هنگام تنظیم امضا کنند مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش داده باشند.
نکته پنج : درصورتی‌که قولنامه به‌طور صحیح تنظیم شده باشد می‌تواند حامی حقوق افراد بوده و به استناد آن حقوق خود را از دادگاه مطالبه کنند تا با توجه به تخلف هر یک از طرفین و مفاد قولنامه، فروشنده را الزام به تنظیم سند رسمی کرده و یا خریدار را مجبور به جبران خسارات فروشنده کند.
نوشتن مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه یا بیع نامه قراردادی است که طی آن فروش مالی به دیگری (بیع) انجام می‌شود که یک قرارداد عادی و مکتوب است و میان طرفین بیع، بایع و مشتری (فروشنده و خریدار) تنظیم می‌شود که بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض (بهاء یا قیمت) فروخته می‌شود و مالکیت آن مال به خریدار منتقل می‌شود.
مبایعه‌نامه از ۷ ماده به شرح زیر تشکیل شده است:
ماده ۱- طرفین قرارداد:
شامل مشخصات فروشنده و خریدار است.
به دلیل واردکردن دستی این اطلاعات و عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال، حتماً مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه طرف مقابل را کاملاً چک کنید.
ماده ۲- موضوع و مشخصات مورد معامله:
در این قسمت نوع ملک (مسکونی، تجاری و اداری) و مقدار سهم خریداری شده و وضعیت عرصه و اعیان ملک را (شخصی یا اوقافی بودن) مشخص می‌کند. همچنین به مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن، مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم گرمایشی و سرمایشی و … اشاره می‌شود.
ماده ۳- ثمن معامله:
منظور از ثمن، مقدار مبلغی است که به‌عنوان عوض مال مورد توافق طرفین قرارگرفته است، شرایط پرداخت نیز در این بند قید می‌شود.
ماده ۴- شرایط مربوط به تنظیم سند:
این ماده شامل ۵ بند می‌باشد که در آن‌ها به تاریخ حضور طرفین در دفترخانه جهت تنظیم سند، در صورت در رهن بودن اسناد، الزام فروشنده به فک رهن، امکان دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه در صورت عدم حضور یکی از طرفین و عدم ارائه مدارک مورد نیاز توسط وی، تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه، اشاره می‌شود.
ماده ۵- شرایط تحویل مورد معامله:
این ماده ۲ بند دارد که تعیین‌کننده تاریخ تحویل تمام و کمال ملک، خسارت عدم اجرای تعهدات فروشنده مبنی بر تحویل می‌باشد و به این نکته اشاره می‌کند که اگر ملک خریداری شده به هر دلیلی غیر قابل انتقال به خریدار باشد، فروشنده ملزم به عودت مبلغ پرداختی شده و باید خسارات قید شده در قرارداد را به وی بپردازد.
ماده ۶- آثار قرارداد:
این ماده ۷ بند به شرح زیر دارد:
- الزام فروشنده به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات و همچنین تسویه کلیه بدهی‌ها به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره تا قبل از تنظیم سند.
- تعیین اینکه تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف بر عهده کدام طرف است، با این حال هزینه تنظیم سند رسمی بر عهده خریدار می‌باشد.
- ذکر این نکته که افزایش یا کاهش قیمت ملک به علت نواسانات بازار، هیچ‌گونه تأثیری در مبایعه‌نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
- اخذ کلیه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از سوی هر کدام از طرفین. (مبایعه‌نامه عقدی لازم بوده و قابل فسخ نمی‌باشد)
- تعیین مبلغ خسارت روزانه که هرکدام از طرفین که به تعهداتش عمل نکند موظف به پرداخت می‌شود.
- ذکر این نکته که قرارداد مبایعه‌نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب، فاقد اعتبار می‌باشد.
- ذکر این نکته که اصل سند و مدارک شناسایی طرف مقابل به روئیت دیگری رسیده است.
ماده ۷- فایل متعاملین:
این ماده دارای ۶ بند به شرح زیر است:
- پرداخت حق‌الزحمه مشاور املاک که بر اساس نرخ اتحادیه می‌باشد و همچنین نحوه محاسبه گروه مشاور املاک.
- ذکر این نکته که فسخ مبایعه‌نامه املاک هیچ تأثیری در پرداخت حق‌الزحمه مشاور نخواهد داشت.
- اخذ ۹% مالیات ارزش افزوده علاوه بر حق‌الزحمه مشاور که طرفین ملزم به پرداخت آن و دریافت گواهی ارزش‌افزوده از مشاور می‌باشند.
- اخطار اینکه اطلاعات تماس طرفین به درستی واردشده باشد که برای دریافت کد رهگیری از اهمیت بالایی برخوردار است.
- نحوه ثبت‌نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک.
- نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک.
توضیحات قرارداد مبایعه نامه:
در پایان و در قسمت توضیحات، مواردی که در متن قرارداد ذکر نشده و مورد توافق طرفین بوده ذکر می‌شود که می‌توان شامل شرایط به موقع آماده نشدن سند، نصب تجهیزات و … باشد.
توجه داشته باشید که در صورت پرداخت چک از سوی خریدار، حتماً در این قسمت شرط فسخ قرارداد را ذکر نمایید.
۱۷ نکته مهم هنگام تنظیم مبایعه‌نامه:
۱- احراز هویت طرف مقابل از طریق مدارک شناسایی معتبر.
۲- اختصاص زمان کوتایی جهت آشنایی با طرف مقابل و فهمیدن قصد او از خرید یا فروش.
۳- پرسیدن در مورد شرایط و نحوه پرداخت توسط خریدار.
۴- مطالعه شخصاً و با دقت تمامی مفاد قرارداد قبل از امضا.
۵- ایجاد ضمانت اجرا و تعیین خسارت برای تمامی تعهدات طرفین از جمله تعهد در پرداخت.
۶- دریافت درصد متعارفی از ثمن یا همان قیمت ملک، حین تنظیم مبایعه‌نامه.
۷- دو نفر شاهد مطمئن باید هنگام عقد قرارداد حضور داشته باشند و انتهای آن را امضا نمایند.
۸- درصورتی‌که خریدار قصد دریافت وام خاصی دارد، از چگونگی آن مطلع شوید.
۹- برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی تاریخ دقیق تعیین کنید و برای آن‌ها ضمانت اجرا درج نمایید.
۱۰- تحویل ملک یا موضوع قرارداد را به زمانی که حداقل ۸۰% ثمن را دریافت کرده‌اید موکول نمایید. تا حدود ۲۰% از ثمن برای زمان تنظیم سند رسمی باقی بماند.
۱۱- درصورتی‌که خریداران متعدد باشند، مبایعه‌نامه به امضای یکایک آن‌ها رسیده باشد و سهم هر یک نیز مشخص شود.
۱۲- درصورتی‌که خرید با وکالت انجام می‌شود، اصالت وکالت‌نامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید و از وکیل یک نسخه از وکالت‌نامه را دریافت کنید.
۱۳- مدارک مالکیتی یا هویتی خود را پس از امضای مبایعه‌نامه در اختیار مشاورین املاک قرار ندهید چون نیازی به این امر نمی‌باشد.
۱۴- توجه داشته باشید که سردفتر حق حذف خواسته یا اضافه کردن مطالبی علی‌رغم میل، منافع و توافق شما را به‌هیچ‌وجه ندارد.
۱۵- فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند، به این صورت که تا زمان پرداخت ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع خودداری کند.
۱۶- درصورتی‌که با توجه به شرایط قرارداد، خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای ثمن باشد و همچنین مبیع نیز به خریدار تحویل نشده باشد، فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد، با استناد به خیار تأخیر ثمن، قرارداد را فسخ کند.
۱۷- درصورتی‌که پس از قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد یا چک داده شده باشد یا زمان پرداخت تعیین شده باشد، با تأخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را نداشته و فقط می‌تواند برای دریافت ثمن معامله اقامه دعوی کند. مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که تأخیر در پرداخت ثمن یا عدم وصول چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد. در این صورت فروشنده با استفاده از خیار تخلف شرط می‌تواند پس از اعلام فسخ با اظهارنامه، به دادگاه دادخواست تأیید فسخ بدهد.
نوشتن اجاره‌نامه
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی:
«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را “موجر” و اجاره‌کننده را “مستأجر” و مورد اجاره را “عین مستاجره” میگویند.»
در اصطلاح به موجب عقد اجاره، موجر عین مستاجره ای را برای مدت معینی به مستأجر می‌دهد و مستأجر در عوض پرداخت مالی، مالک منافع عین مستاجره می‌شود؛ بنابراین اجاره عقدی معوض، موقت و تملیکی می‌باشد.
مهم‌ترین قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره، قانون مدنی به‌عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستأجر به‌عنوان قانون خاص می‌باشند که معمولاً مردم عادی آگاهی چندانی از این قوانین نداشته‌اند و این موضوع باعث می‌شود تا در تنظیم قراردادهای اجاره خود دچار مشکل شوند.
امروزه بسیاری از قراردادهای اجاره توسط بنگاه‌ها و دفاتر مشاورین املاک به صورت پیش‌نویس تنظیم می‌شود اما با این وجود عدم آگاهی مشاورین املاک به موازین حقوقی و نیز عدم توجه طرفین قرارداد به موضوعات حقوقی باعث می‌شود تا مشکلات زیادی در تنظیم این قراردادها حادث شود. برای جلوگیری از این اشکالات، لازم است که به نکاتی توجه شود.
۱۱ نکته مهم هنگام تنظیم اجاره‌نامه:
۱- مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ شرایط تنظیم قرارداد اجاره به‌صورت زیر می‌باشد:
الف) قید مدت اجاره
ب) تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه
ج) اجاره‌نامه به امضای موجر و مستأجر برسد
د) اجاره‌نامه توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.
۲- الزام به قید مدت اجاره:
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، درصورتی‌که در اجاره‌نامه مدت اجاره تعیین نشود، اجاره باطل است. همچنین مطابق ماده ۵۰۱ همان قانون، اگر مدت اجاره به طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ تعیین شده باشد، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و در صورت تصرف عین مستاجره توسط مستأجر بیش از این مدت‌ها، اگر موجر تخلیه‌ی او را درخواست نکند، مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.
۳- برای اینکه مستأجر بتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد، باید در عقد اجاره خلاف آن شرط نشده باشد.
۴- عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
۵- نیازی نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
۶- توجه داشته باشید که تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده باشد.
۷- در اجاره‌نامه محل مورد اجاره و ملحقات آن ازجمله؛ پارکینگ، انباری، تلفن، کابینت و … ذکر شود.
۸- بهتر است هنگام عقد اجاره، برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون وجه التزام تعیین شود تا در صورت تخلف از قرارداد، متخلف به دیگری بپردازد. (مقاله وجه التزام در قراردادها را مطالعه کنید)
۹- درصورتی‌که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت یا تجارت است، این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شود.
۱۰- در قرارداد اجاره تعیین کنید که کدام طرف باید هزینه‌های مشترک را مانند شارژ ساختمان پرداخت کند. (که معمولاً مستأجر آن را پرداخت می‌کند)
۱۱- پس از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه حتماً از موجر رسید دریافت کنید.
کد رهگیری
مشاوران املاک موظف‌اند که برای انجام قراردادها و معاملات ملکی (اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره) آن را از طریق اینترنت در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت کنند. پس از آن مبایعه‌نامه‌ای که پرینت گرفته می‌شود دارای کد رهگیری است که یک عدد ۱۳ رقمی بوده و همچنین به طرفین قرارداد از طریق پیامک ارسال خواهد شد.
مزیت‌های کد رهگیری:
۱- تضمین امنیت معاملات: به‌محض صدور کد رهگیری، کد پستی ملک مورد معامله در سامانه ثبت شده و تمامی بنگاه‌های مسکن و املاک که به این سامانه متصل هستند متوجه فروش این ملک می‌شوند تا از فروش یک ملک به چندین نفر جلوگیری شود.
۲- سهولت پیگیری: جهت ردیابی و رسیدگی در مراجع قانونی و یا پیگیری سریع برای دریافت مبلغ معامله از فروشنده.
۳- جلوگیری از فسخ معامله: با داشتن کد رهگیری، فروشنده به هیچ عنوان نمی‌تواند معامله را فسخ کرده یا در قیمت فروش تغییری دهد و به تعهدش برای انتقال رسمی سند در دفترخانه عمل نکند.
۴- سهولت تخلیه ملک: صدور حکم تخلیه خانه یا مغازه توسط مستأجر با داشتن کد رهگیری به‌راحتی و خیلی سریع انجام می‌شود.
۵- استعلام از شهرداری: با کد رهگیری می‌توان از شهرداری استعلام گرفت که ملک در طرح‌های جامع شهری مانند بزرگراه و فضای سبز نباشد.
