قیمت گذاری ملکی
مساحت و متراژ
تصور عموم بر این است که مساحت ملک با قیمت آن ارتباط مستقیمی دارد. البته چنین قاعده ای منطقی به نظر میرسد. با این حال باید توجه داشت که برخی عوامل روانشناختی در این حیطه دخیل هستند.
برخی از ساکنان مناطق فقیر نشین شهرها، مالکان خانه‌های بزرگ را سرمایه دارهایی میپندارند که با تضییع حقوق آنها به مال و منال رسیده‌اند.
این افراد بیشتر خانه‌های کوچکتری را ترجیح میدهند که مالک آن را از طبقه اجتماعی خود بدانند.
به همین دلیل مالک خانهای بزرگ در منطقه‌ای فقیر نشین مجبور خواهد شد تا برای فروش یا اجاره ملک خود قیمت آن را کاهش دهد.
این مسئله به طور غیر مستقیم بر قیمت گذاری خانه تأثیرگذار خواهد بود.
“یکی از بارز ترین خصوصیات قابل توجه برای قیمت گذاری خانه، مساحت آن است که برحسب متر مربع اندازهگیری میشود و معمولاً اولین سوالی که خریدار مطرح میکند در مورد این کمیت است.”
البته مشاهده شده که زمین 20 متری در کنار زمین 200 قرار دارد. چون زمین 200 متری مثلا متری 15میلیون فروش رفته. پس زمینه 20 متری هم همین قیمت است. خیر… غلط است.
منطقه‌ای که ساختمان در آن واقع شده است
این فاکتور شامل چند زیر مجموعه است که همگی را میتوان تحت عنوان منطقه ساخت ملک در نظر گرفت. برخی از این زیر مجموعه ها را در ادامه بررسی میکنیم.
- حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن ساخته شده است
به نظر میرسد این فاکتور نیازی به توضیح زیاد نداشته باشد. هر فروشنده یا خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معامله ملک کند، نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر، که در زبان عامیانه به آن «بالای شهر و پایین شهر» گفته میشود، واقف است و این فاکتور را در قیمت گذاری خانه در نظر میگیرد.
واضح است در صورت تصمیم به معامله در شهری دیگر، بایستی پیش از انجام معامله و تعیین قیمت نسبت به حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده تحقیقات کافی صورت گیرد.
- محل قرارگرفتن از نظر وجود گسل‌های زلزله
- خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است
هر چه درجه استحکام خاک در زمینی که ملک روی آن بنا شده بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد یافت. البته افراد بسیار کمی هستند که بتوانند درجه استحکام خاک یک منطقه را اندازهگیری کرده و یا به یک متخصص خاکشناس دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.
به طور کلی قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند، کمتر از سایر املاک خواهد بود.
- موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری
واکنش قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیرهای عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است. به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو احداث شده باشد، میتواند نسبت به ملکی که از ایستگاههای مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد.
البته باید توجه داشت که مجموع عوامل در قیمت گذاری خانه در نظر گرفته میشوند. به عنوان مثالی دیگر، ملکی که در محلی واقع شده که احتمال گذر یک مسیر شهری از محل وقوع آن و در نتیجه تخریب بنا توسط دولت زیاد است، قیمت پایینتری خواهد داشت.
منظره و چشم‌انداز
بدیهی است که چشم‌انداز و منظره بهتر یک امتیاز مثبت در قیمت گذاری خانه به حساب می‌آید. باز هم باید تأکید کنیم که مجموع فاکتورهای دخیل در تعیین قیمت کارشناسی ملک بایستی بصورت همزمان در نظر گرفته شوند. به عنوان نمونه واحدی در طبقه پنجم یک ساختمان بدون آسانسور با منظره ای بسیار خوب ممکن است از واحدی در طبقه اول همان آپارتمان با دیدی معمولی ارزانتر باشد.
مصالح مورد استفاده در ساخت
این نکته که در ساخت بنا از چه مصالحی و با چه کیفیتی استفاده شده، تأثیر قابل توجهی در قیمت گذاری خانه دارد. ساختمانهای بتنی، ساختمانهای فلزی و ساختمانهای که با ترکیبی از این دو ساخته شده‌اند، قیمتهای مختلفی دارند.
گذشته از این، نحوه به کار گرفتن مصالح نیز حائز اهمیت است. به عنوان مثال اگر در ساخت یک بنا از مصالح درجه یک استفاده شود، اما از این مصالح استفادۀ درستی نشده باشد و کار توسط کارگران و سرکارگران غیر حرفه‌ای انجام شده باشد، قیمت ملک افت خواهد کرد. روشن است که چنین نقص‌هایی خود را در قالب مشکلاتی که به مرور زمان در ملک پیش می‌آیند نشان خواهند داد.
” شناخت مصالح از لحاظ کیفیت ساخت برای همه مقدور نیست. بنابراین برای این منظور باید با کارشناسان این حوزه ارتباط برقرار کرد. خارجی یا ایرانی بودن مصالح بر قیمت گذاری خانه و امنیت خانه تأثیرگذار خواهد بود.”
معماری بنا
عموم افراد به معماری بنا، چه معماری خارجی و چه معماری داخلی، اهمیت میدهند. در دنیای امروزی بیشتر افراد دوست دارند تا خانهای با ظاهری شیک و مدرن داشته باشند و متأسفانه سکونت در خانه های با معماری معمولی نوعی ناتوانی مالی به حساب می‌آید.
در مورد معماری داخلی نیز به غیر از زیبایی، طراحی خانه بگونه ای که حداکثر رفاه را برای ساکنین به دنبال داشته باشد از اهمیت خاصی برخوردار است.
طرح دیوارها، کف، کابینت‌ها، سینک، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی و مواردی از این دست، در قیمت گذاری ملک دخیل هستند.
میزان نورگیر بودن
اغلب افراد خانه های را میپسندند که نورگیر باشند و خانه‌های تاریک و به اصطلاح نمور خریداران کمتری دارند. البته این سخن قاعده ای کلی نیست و هستند افرادی که خانه‌های بدون نور را ترجیح میدهند.
اما به هر صورت تجربه نشان داده که اقبال عمومی به سمت خانه‌های نورگیر است و مالکان این نوع املاک می‌توانند این فاکتور را به عنوان فاکتوری مثبت در قیمت گذاری خانه خود تلقی کنند.
تعداد واحدهای موجود در آپارتمان و افراد ساکن در آن
عموم افراد ترجیح میدهند در آپارتمان‌هایی زندگی کنند که تعداد واحدهای آن خیلی زیاد نباشد. جمعیت بیشتر ساکن در یک آپارتمان، خصوصاً در صورت مشترک بودن آب، گاز یا حتی برق، دردسرهای زیادی به دنبال خواهد داشت. به همین سبب اصولا قیمت خانه‌های واقع در آپارتمان‌هایی شلوغ تر کمتر است.
بیشتر افراد آپارتمان‌هایی را میپسندند که در هر طبقه تنها یک واحد داشته باشد و لذا این امر در قیمت گذاری ملک حائز اهمیت است.
فرم زمین
خانه های که به اصطلاح قناصی ندارند، ارزش بیشتری نسبت به خانه های دارند که فرم زمین آنها دارای قناصی است.
چند بر بودن
منظور از «بر» این است که خانه از هر سو دارای دید به بیرون باشد.
خانهای که چهار بر باشد، از قیمت کارشناسی بالاتری برخوردار خواهد بود.
هر چه تعداد برهای خانه کمتر شود قیمت آن نیز نزول پیدا میکند.
آگاهی نسبت به شرایط اقتصادی کلی کشور
فاکتورهایی که بایستی در قیمت گذاری خانه لحاظ شوند
- آگاهی از شرایط اقتصادی کلی کشو
- در نظر داشتن میزان تورم
- میزان درآمد عمومی افراد
رونق خرید و فروش در منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است
اگر خانه مورد معامله در منطقه‌ای واقع شده باشد که معامله ملک در آن رونق دارد، صاحب خانه میتواند تا حدی قیمت ملک خود را افزایش دهد. عکس این قضیه نیز صادق است.
برای قیمت گذاری ملک در مناطقی که بازار فروش و خرید خانه راکد است به نظر مقداری تخفیف، در فروش یا اجاره‌ی سریعتر خانه مؤثر واقع خواهد شد.
قیمت خانه‌های مشابه در محل مشابه
مسلماً خریدار یا مستأجر، قیمت پیشنهادی مالک را با دیگر خانه‌های مشابه مقایسه قرار خواهد داد. به همین دلیل تعیین قیمتی که فاصله زیادی با دیگر خانه‌های مشابه داشته باشد، سبب کاهش احتمال فروش یا اجاره رفتن ملک خواهد شد.
نوع سقف
در حال حاضر از انواع گوناگونی از سقفها در ساخت بنا استفاده میشود. این فاکتور برای بسیاری از خریداران و مستأجران دارای اهمیت است. به عنوان نمونه ساکن طبقه بالا به هنگام راه رفتن ارتعاش کم و بیش زیادی را احساس کند. مسلماً قیمت خانه پایین خواهد آمد.
جمع‌بندی
مواردی که در این نوشته برای قیمت گذاری خانه به آنها اشاره شد همگی در فرمول قیمت گذاری ملک دخیل هستند. اما این سخن به این معنا نیست که عوامل مؤثر در تعیین این فرمول محدود به همین عوامل میشوند. در حقیقت برای تعیین قیمت دقیق یک ملک، باید به نکات بسیار تخصصی تری توجه کرد. همانند:
- رعایت استانداردهای تدوین شده توسط شورای تدوین مقررات ملی ساختمان
- دارا بودن پارکینگ یا عدم آن
- دارا بودن آسانسور
- نوع سند
- مساحت ملک
- وجود آسانسور و پارکینگ مخصوصاً در خانه‌های آپارتمانی
- محل قرارگیری ملک از نظر رفت و آمد و شلوغی
- رعایت اصول ایمنی و مرغوبیت مصالح برای ساخت
- میزان روشنایی خانه
- چند بر بودن خانه
- جنس نمای ساختمان
- امکانات رفاهی خانه
- سال ساخت و عمر خانه
به طور خلاصه بهترین عملکرد به هنگام هر گونه معامله ملک این است که ضمن در نظر داشتن نکات فوق برای قیمت گذاری ملک ، با افرادی نظیر مشاورین املاک باتجربه و همچنین دیگر افرادی که تجربه معامله ملک را داشته‌اند، مشورت و در نهایت بهترین قیمت ممکن برای ملک انتخاب شود.
