نکات مهم در رابطه با کلاهبرداری در معاملات املاک
کلاهبرداری در معاملات املاک گریبان بسیاری از خریداران خانه را گرفته است و می گیرد. امکان ندارد در اطرافمان با این موضوع برخورد نداشته باشیم. کلاهبرداری در معاملات املاک یکی از نگرانی‌های خریداران ملک به شمار می‌رود. به نظر می‌رسد دغدغه خرید خانه با خیال راحت چندان هم خیال خوشی نیست و بانک املاک خیاوی در این خصوص این مقاله را در اختیار شما قرار داده است. بازار مسکن ایران کاملا به‌واسطه دلالان ملک اشباع شده است. عدم آگاهی خریدران ملک نیز یکی از مهم‌ترین عوامل موثر برای سودجویی و کلاهبرداری در معاملات املاک تلقی می‌گردد. اما مهم‌ترین عواملی که شرایط کلاهبرداری در معاملات املاک را رقم زده مواردی زیر هستند:
- آگاه نبودن از قوانین و مقررات
- عدم آگاهی یا تحقیق جامع در خصوص خرید خانه‌های نیمه‌ساز یا پیش فروش
- معاملات در خصوص خانه‌های پیش فروشی که به شکل قانونی ثبت نشده‌اند
- ارائه متراژ‌های غیرواقعی ملک در زمان ارائه
- ایجاد دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز‌های رسمی
- دادن وکالت کاری برای تسهیل روند معامله
- کلاهبرداری در فروش ملک به کمک قولنامه
- کلاهبرداری در فروش به کمک تسهیلات بانکی
۱. آگاهی نداشتن به شرایط، قوانین و مقررات
اشتباه نکنید! جمع‌اوری سرمایه برای خرید خانه ماحصل یک عمر تلاش است. بنابراین باید و حتما از یک مشاور حقوقی در مواردی که پیش‌روی شماست مشورت بگیرید. قوانین و مقررات حوزه خرید و فروش ملک پیچیدگی‌هایی دارد. این پیچیدگی‌ها در قراردادها با عناوین و شرایط خاص قید می‌شود. هر بند و هر قیدی می‌تواند روند معامله را تحت تاثیر قرار دهد. بسیاری از پرونده‌هایی که در حوزه قضایی به انها رسیدگی می‌شود در خصوص کلاهبرداری در معاملات املاک است.
در صنعت املاک تصور اینکه پله‌های ترقی در سرمایه‌گذاری با یک پرش اتفاق خواهد افتاد عمدتا یک تصور باطل است. ریسک نکنید. مخصوصا اگر خانه اولی هستید. یا اگر قصد سکونت دارید نه سرمایه‌داری یا سرمایه‌گذاری ملکی. به همین آسانی به املاکی که زیر قیمت یا عرف بازار هستند اعتماد نکنید. فراموش نکنید هر فایل ملکی یا گزینه‌ای که بسیار بسیار مطلوب به‌نظر می‌رسد اما برخلاف تصور قیمت پایینی هم دارد یک جای کارش می‌لنگد. حسابی جوانب را برانداز کنید. «کلاهبرداری در املاک از نقطه ضعف شما آغاز می‌شود!»
۲. عدم آگاهی یا تحقیق جامع در خصوص پیش فروش
پیش فروش آپارتمان؛ یکی از رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری در معاملات املاک است.
یکی از محتمل‌ترین گزینه‌ها برای کلاهبرداری در این شیوه تور پهن کردن برای افراد بی‌تجربه است. فروش آپارتمان آن هم به چند نفر. بسیاری از کارشناسان معتقدند این روش یکی از شیوه‌های معمول است.الزاما و صرفا نه به بنگاه‌دار و نه به طرف مقابل آنهم بنا بر ارائه اطلاعات در خصوص فایل اکتفا نکنید. تحقیقات شما باید جامع و کامل باشد.
۳. خانه‌های پیش فروشی که به شکل قانونی ثبت نشده‌اند
به نظر می‌رسد طبق شرایطی که قوانین فعلی تعریف می‌کند، پیش‌فروش‌ها به صورت قانونی ثبت نخواهند شد. مقصود این است؛ فروشنده یا کسی که فایل مورد نظر را پرزنت یا ارائه کرده از همان ابتدای کار قصد فروش دارد.
بنابراین پس از موافقت‌های اولیه، طرفین قراردادی را فی مابین خود تنظیم می‌کنند. فراموش نکنید این قرارداد فعلا بر سر «هیچ» تنظیم می‌شود. یعنی شما فقط یک مشت حرف را خریده‌اید. امکان استعلام به معنای اخص کلمه وجود ندارد. اگر فروشنده «رند» و کلاهبردار باشد می‌تواند همان ملک را به نفرات دیگری بفروشد.
نکته؛ نباید فراموش کنیم که برای پیش فروش ملک به مدارکی نیاز است. این مدارک شامل: «سند رسمی ملک، یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان، مدارک و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک.»
۴. ارائه متراژ‌های غیرواقعی ملک در زمان ارائه
خانه‌ای به متراژ ۱۲۰ متر در فلان منطقه خریده‌اید! صبر کنید. چطور مطمئن شده‌اید؟! سودجویی با متراژ‌های غیرواقعی یکی از رایج‌ترین کلاهبرداری‌ها در معاملات املاک است. اینجاست که اعتبار و تخصص یک مشاوراملاک مطمئن به کمک شما خواهد آمد. حتما این مسئله را مدنظر داشته باشید. بیان کرده و بررسی کنید.
بسیاری از دفاتر یا افراد که اقدام به فروش خانه می‌کنند در زمان عقد قرارداد متراژ اپارتمان یا ویلا را یک عدد مشخص مثلا ۱۲۰ متر عنوان می‌کنند. توافق و پرداخت بر روی همین صورت می‌گیرید. اما در واقعیت امکان دارد اینطور نباشد. «دقت کنید؛ توافق بر روی قرارداد خرید با توجه به متراژ باید همان متراژ و همان شرایط اصلی سند اصلی باشد.» در خصوص کم‌فروشی کاملا واقف باشید.
«هرجا دیدید صحبت از تزئین است یعنی یک چیزی کم است.»
۵. دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز‌های رسمی
اینجا ضرورت شناخت و بررسی دقیق مطرح می‌شود. به چه موسسه ملکی باید اعتماد کنیم؟ دقت داشته باشید شرایط فعلی بازار مسکن و وضعیت اقتصادی کشور باعث شده طیف گسترده‌ای از افراد به این کسب و کار ملحق شوند. طمع سود کلان، بسیاری از متخلفان این حوزه را با روش‌های جدید روانه این بازار پر منفعت کرده است.
بسیاری از سودجویان با زرق و برق بسیار، تحت تاثیر قراردادن از طریق دیجیتال مارکتینگ و فضای مجازی مخصوصا اینستاگرام که صحنه‌ای برای نمایش شده است اقدام به مانورهای جذابی کرده‌اند که در ظاهر کسب و کار موفقی را به کاربر نشان می‌دهد. هوشیار باشید. این یک نمایش داهیانه برای کلاهبرداری‌ست. این جمله معروف ابراهیم گلستان، بزرگ‌ترین نویسنده و منتقد ادبی یک قرن اخیر ایران را به خاطر بسپارید: «هرجا دیدید صحبت از تزئین است یعنی یک چیزی کم است.»
۶. دادن وکالت کاری برای تسهیل روند معامله
دادن وکالت برای انجام یا پیگیری امور در کشور ما بسیار رایج است. اما وکالت دادن تبعاتی هم دارد. اینکه برای چه وکالت را می‌دهیم و این دادن امکان حقوقی به یک فرد دیگر چه مواردی را تحت تاثیر قرار خواهد داد خیلی مهم است. به همین آسانی نمی‌توانید تاثیر واژگان را دست کم بگیرید. در خصوص بعضی موارد تحریره خانه انزلی مقالاتی را گردآوری کرده است. مثلا باید بدانید که اهم موارد در خصوص وکالت فروش چیست؟ و چه زمانی نیاز است برای فروش به کسی وکالت بدهیم. یا اینکه تفاوت وکالت تام الاختیار با وکالت بلاعزل در چه مواردی است؟
۷. کلاهبرداری در فروش ملک به کمک قولنامه
کلاهبرداری در معاملات املاک در بسیاری از موارد به کمک قولنامه انجام می‌شود. اگر در بسیاری موارد امکان استعلام از مراجع معتبر فراهم شده است. با این اوصاف عده بسیاری به خاطر اعتماد بی‌جا یا معرفی به‌واسطه آشنایان از تحقیق بیشتر صرف نظر می‌کنند.
۸. کلاهبرداری در فروش به کمک تسهیلات بانکی
اگرچه این شگرد کمی پیچیده به‌نظر می‌رسد اما طرفداران خاص خودش را دارد. در گیر و دار مشقت‌های خرید خانه، مخصوصا برای آنها که سرمایه محدودی دارند اما در تلاش‌اند که به هر قیمتی و با کمک وام و تسهیلات خانه‌دار شوند، به کرات پیش امده که درگیر این‌گونه از کلاهبرداری‌ها شوند.
در گزارشی از سایت خبرگزاری صدا و سیما چنین نقل شده بود که:
در سال ۹۱ شرکتی راه‌اندازی شد و کلاهبرداران با نشر آگهی در سراسر شهر تهران تحت عنوان تسهیلات بانکی با کمترین کارمزد، متقاضیان را برای گرفتن انواع وام نظیر وام کارگشایی، کارآفرینی، جانبازی و … به سوی خود جلب کردند.
سپس با استفاده از اسناد جعلی و سربرگ‌های دولتی یک وزارتخانه، نمایندگانی را برای ارزش‌گذاری املاک متقاضیان اعزام و از افراد بی تجربه کلاهبرداری می‌کردند. مال باختگان نیز پس از دیدن اسناد پول خود را به حساب‌های جعلی این افراد انتقال می‌دادند.
این گروه از کلاهبرداران برای جلوگیری از شناسایی‌شان توسط پلیس، به صورت دوره‌ای در محدوده‌های مختلف فعالیت می‌کردند و پس از کلاهبرداری‌های ملکی محل فعالیت خود را تغییر می‌دادند. بی‌تجربگی افراد و تمایل آنها به گرفتن تصمیم‌های سریع بدون تحقیق باعث می‌شود افراد سودجو تحت هر عنوانی بتوانند آنها را گول بزنند.
جمع‌بندی
- تحقیق، تحقیق و تحقیق. باید و حتما از یک مشاور حقوقی در مواردی که پیش‌روی شماست مشاوره بگیرید.
- پیش فروش آپارتمان؛ یکی از رایج‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری در معاملات املاک است. پیش در مقاله‌ای با عنوان شرایط پیش فروش آپارتمان و ۲۵ماده قانونی بسیار مهم مواردی را مورد بررسی قرار داده‌ایم.
- نباید فراموش کنیم که برای پیش فروش ملک به مدارکی نیاز است. این مدارک شامل: «سند رسمی ملک، یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان، مدارک و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسئولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک.»
- «هرجا دیدید صحبت از تزئین است یعنی یک چیزی کم است.»
- وکالت دادن تبعاتی هم دارد. اینکه برای چه وکالت را می‌دهیم و این دادن امکان حقوقی به یک فرد دیگر چه مواردی را تحت تاثیر قرار خواهد داد خیلی مهم است.
- در خصوص قولنامه و طرفین معامله عده بسیاری بخاطر اعتماد بی‌جا یا معرفی به‌واسطه آشنایان از تحقیق بیشتر صرف نظر می‌کنند.
- «دقت کنید؛ توافق بر روی قرارداد خرید با توجه به متراژ باید همان متراژ و همان شرایط اصلی سند اصلی باشد.»
- توجه داشته باشید مبادا بواسطه ارائه شرایط ایده‌الی همچون داشتن تسهیلات بانکی یا پرداخت‌های شرایطی کلاه سرتان نگذارند.
