نکات مهم در معاملات ملکی
نکات مهم در معاملات ملکی
نکته یک – نکات روانی در معاملات ملکی
روزانه معاملات ملکی بسیاری انجام می‌شود ولی متأسفانه تمامی افرادی که این معاملات را انجام داده‌اند از قرارداد خود راضی نبوده و اگر به عقب برگردند ممکن است تصمیم دیگری بگیرند. برای اینکه پس از انجام یک معامله ملکی دچار پشیمانی نشویم و از معامله منعقده رضایت داشته باشید لازم است که به نکاتی توجه کنیم.
۱- عجله نکنید:
طبیعتاً پیدا کردن مسکنی که با ایده آل های شما همخوانی داشته باشد و مطابق بودجه و سلیقه شما باشد، ممکن است زمان‌بر باشد و انرژی زیادی را طلب کند؛ اما در انتخاب ملک مورد نظر حتی اگر به هر علتی با فشارهای بیرونی مواجه باشید نباید عجولانه رفتار کنید. همچنین به بازی‌های روانی عده‌ای فروشنده یا سودجو اهمیت نداده و پیش از خرید ملک، به دقت آن را بررسی کنید و بدانید که معاملات ملکی مانند دیگر معاملات عادی روزمره نمی‌باشند و از حساسیت ویژه‌ای برخوردارند و درنتیجه دقت و بررسی خاص خود را می‌طلبد.
۲- فریب قیمت پایین را نخورید:
بعضی مواقع املاکی پیدا می‌شوند که دارای قیمت کمتری نسبت به دیگر املاک مشابه می‌باشند و خریدار گمان می‌کند که یک مورد مناسب پیداکرده است، اما ممکن است قیمت پایین این املاک در واقع نوعی تله باشد و به علت مشکلات موجود در ملک باشد، مثلاً ممکن است که اطراف ملک مذکور پروژه‌های مزاحم فراوانی بوده که آرامش ملک مذکور را از بین می‌برد، یا اینکه سند ملک دارای مشکلاتی می‌باشد و حتی ممکن است فروشنده با اکازیون نشان دادن ملک و قیمت پایین آن، قصد کلاهبرداری و فروش آن به چند خریدار ساده‌لوح را داشته باشد.
برای اینکه یک ملک اکازیون و مناسب محسوب شود، باید علاوه بر قیمت به مواردی از جمله؛ نقشه‌کشی مناسب، مصالح درجه یک و استاندارد، در صورت آپارتمان بودن کم واحد بودن آن، دارای دید، روشنایی و منظره مناسب بودن، داشتن سند رسمی و قطعی، نداشتن حقوق ارتفاقی یا انتفاعی، نداشتن سند و ملک مصادره‌ای و … توجه شود.
۳- زیادی خوش‌بین نباشید:
نسبت به زمان‌هایی که در قرارداد برای انجام تعهد ذکر می‌شود بی‌توجه نباشید و به علت نیاز خریدار به پول فوری، مدت را کم تعیین نکنید، چون که در خرید ملک با ادارات مختلفی ازجمله شهرداری، ثبت و دارایی سر و کار دارید و هر یک از آن‌ها مدتی از وقت شمارا به خود اختصاص خواهد داد، بنابراین در تعیین مدت زمان انجام تعهد، خوش‌بینانه رفتار نکنید.
۴- به‌راحتی اطمینان نکنید:
هنگام معامله املاک نباید بیش از حد نسبت به طرف مقابل خوش‌بین بوده و به راحتی به وی اطمینان کرد، بلکه باید جدا از اینکه طرفتان چه کسی است، موارد قانونی را برای رسیدن به حقوق خود رعایت کنید، حتی اگر طرف مقابل برادر شما است، از حقوق خود نگذرید، در معاملات ملکی بابت هر مبلغی که پرداخت می‌کنید از طرف مقابل رسید دریافت کنید. سعی کنید تمامی اسنادی که امضا می‌شوند با حضور شما باشد و اینکه قرارداد خود را نزد مشاور املاک باقی نگذارید.
۵- در انجام معاملات خود رک باشید:
نباید در معاملات ملکی که اهمیت بالایی دارند با رو دربایستی رفتار کنید و نسبت به احقاق حقوق خود خجالت بکشید، بنابراین هر کاری که برای معامله لازم است را انجام داده با از طرف مقابل می‌خواهید که انجام دهد، مثلاً از فروشنده درخواست کنید که اصل سند را به روئیت شما برساند و برای بررسی مدارک هویتی مالک با همسایگان گفت‌وگو و سؤال کنید و آگاه باشید که در حال احقاق حق خود هستید و نیازی نیست که خجالت بکشید.
نکته دو – نکات حقوقی معاملات ملکی
قبل از انجام معاملات حقوقی لازم است که به یک سری نکات مهم حقوقی توجه شود تا از بروز هرگونه مشکلی که ناشی از این معاملات است پیش‌گیری شود، در غیر این صورت ممکن است مشکلات ناشی از قراردادها و معاملات حقوقی ضررهای فراوانی به افراد وارد کند.
۱- احراز مالکیت فروشنده و اختیار فروش ملک:
مهم‌ترین نکته‌ای که خریدار باید به آن توجه کند احراز مالکیت فروشنده است، مطابق قانون فروشنده یا باید مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند و یا اینکه از سوی فروشنده ملک، وکالت‌نامه رسمی مبنی بر فروش ملک مذکور داشته باشد. گاهی ممکن است ملک متعلق به چند نفر به صورت مشاع باشد، در این مواقع در هنگام فروش باید تمامی مالکین حاضر بوده و با اعلام رضایت خود، قرارداد را امضا نمایند و یا یک نفر را به عنوان وکیل خود در فروش ملک مشاع قرار دهند که در این صورت وکالت‌نامه باید به‌صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و در آن صراحتاً اجازه فروش ملک مذکور به وکیل داده شده باشد. همچنین وکیل علاوه بر وکالت در فروش، باید وکالت در دریافت ثمن معامله را نیز داشته باشد.
برای احراز مالکیت فروشنده باید به اسناد رسمی ارائه شده از جانب وی توجه شود، همچنین باید به مشخصات هویتی شخص فروشنده در سند مالکیت نیز توجه کرد که با مدارک شناسایی وی مطابقت داشته باشد.
درصورتی‌که ملک سند رسمی نداشته باشد، باید به مبایعه‌نامه‌ای که در ضمن آن فروشنده‌ی فعلی، ملک را از فروشنده قبلی خریداری کرده است توجه شود.
و همچنین اگر ملک به صورت وکالتی فروخته می‌شود، توجه داشته باشید که قبلاً طی قرارداد رسمی به دیگری فروخته نشده باشد. برای احراز این موضوع می‌توان از اداره ثبت اسناد و دیگر مراجع مربوط استعلام گرفت.
نکته مهم: بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است را مالک خواهد شناخت؛ بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند، از امتیازات و حمایت‌های قانون سند رسمی برخوردار نخواهد شد و برای حل اختلافات احتمالی این معامله‌ها باید به مراجع قضایی که با صرف وقت و هزینه زیادی همراه است مراجعه کرد.
۲- تطبیق مشخصات ملک با مشخصات ثبت شده در سند:
قبل از انجام معامله با حضور در محل وقوع ملک و مشاهده میدانی، مشخصات مندرج در سند ملک مانند؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه، کد پستی، امکانات، متعلقات ملک و … را با مشخصات واقعی ملک تطبیق دهید.
۳- آزاد بودن ملک:
گاه ممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی، بازداشت شده باشد.
برای خرید و فروش این گونه املاک که در رهن یا بازداشت است، می‌توان مبایعه‌نامه تنظیم کرد، ولی تنظیم سند رسمی منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است، در غیر این صورت خرید و فروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.
معمولاً برای خرید و فروش این‌گونه املاکی که در رهن می‌باشند، خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت، از فروشنده اخذ نموده و با هزینه‌ی بخشی از قیمت ملک برای پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک شده، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام می‌دهد. در این فرض به اندازه‌ی میزان وام یا میزانی که لازم است برای رفع توقیف خانه، از میزان کل ثمن معامله کسر خواهد شد.
با توجه به پیچیدگی این نوع از معاملات، پیشنهاد می‌شود قبل از اقدام به خرید، با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید.
۴- اخذ مفاصا حساب‌های لازم:
فروشنده موظف است قبل از تحویل ملک به خریدار، بدهی‌های ملک را به سازمان‌های دولتی مربوطه مانند؛ شهرداری و اداره مالیات و همچنین بدهی‌های مربوط به شارژ و آب و برق و … ساختمان را پرداخت نموده و مفاصا حساب و رسید پرداخت را به خریدار تحویل دهد، خریدار نیز می‌تواند با اخذ استعلام از اداره‌های مذکور، نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب‌ها اطمینان حاصل نماید.
۵- تعیین تکلیف قرارداد اجاره ملک:
درصورتی‌که ملک مورد معامله در اجاره دیگری است، باید قبل از خرید آن ملک و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره را با حضور مستأجر مشخص کرد تا مشکلی در این خصوص برای خریدار ایجاد نشود. معمولاً پس از خرید ملک، قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل می‌شود.
۶- قید کردن انشعابات آب، برق، گاز و … در سند:
اصولاً تمامی انشعابات آب، برق و گاز هر ملک همراه با آن به فروش می‌رسد، با این وجود بهتر است برای حصول اطمینان، در مبایعه‌نامه یا سند آن‌ها را قید کنید. در خصوص تلفن تنها در صورتی همراه با ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شود، بنابراین در خصوص تلفن بهتر است دقت بیشتری به خرج دهید.
۷- تصریح به انتقال پارکینگ و انباری:
درصورتی‌که طرفین به انتقال پارکینگ و انباری نیز توافق می‌کنند، لازم است که این موضوع همراه با مشخصات دقیق آن‌ها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود. درصورتی‌که ملک دارای بیش از یک پارکینگ باشد، برای انتقال تمامی آن‌ها باید صراحتاً در اسناد، انتقال تمامی آن‌ها ذکر شود، در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.
نکته سه – پرداخت ثمن معاملات ملکی
در ایران قانون خاصی برای پرداخت ثمن در معاملات ملکی وجود ندارد و این موضوع با توافق طرفین صورت می‌گیرد، با این وجود برخی روش‌ها دارای امنیت بیشتری بوده و بیشتر رواج دارند که به عنوان عرف در خرید املاک شناخته می‌شوند.
معمولاً پس از توافق در خصوص ملک، طرفین به بنگاه یا دفاتر مشاور املاک مراجعه می‌کنند و پس تنظیم مبایعه‌نامه، مقداری از ثمن قرارداد با توافق طرفین که معمولاً بین بیست درصد تا یک سوم آن است به فروشنده به‌عنوان بیعانه داده می‌شود و پرداخت قسمت دیگری از ثمن (با توافق طرفین) به زمان تحویل کلید موکول می‌شود که توسط طرفین تعیین می‌شود و درنتیجه مابقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی و حین تنظیم سند رسمی پرداخت می‌شود.
روش‌های پرداخت ثمن معامله:
۱ – پرداخت با چک عادی:
منظور از چک عادی، چک‌هایی است که صاحب حساب جاری صادر می‌کند و به فروشنده ملک تحویل می‌دهد که ممکن است به نام شخص فروشنده یا در وجه حامل صادر شود. معامله با این چک‌ها به علت خطراتی که دارد رواج چندانی در معاملات مسکن ندارد. چون چک به خودی خود اعتباری ندارد و اعتبار خود را از حساب صادرکننده (صاحب حساب) می‌گیرد بنابراین ممکن است به علت عدم وجود موجودی کافی در حساب صادرکننده، چک پاس نشود. در این مواقع برگشت زدن آن و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت زیادی می‌گیرد و حتی ممکن است در پایان نیز قادر به دریافت مبلغ چک نشوید.
۲ – چک بانکی تضمین شده:
این‌گونه چک‌ها به‌عنوان چک‌های روز دار شناخته می‌شوند که توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر می‌شوند. منظور از چک تضمین شده این است که بانک پرداخت شدن آن را نیز تضمین می‌کند و عملاً با پول نقد تفاوتی ندارند و گیرنده این چک می‌تواند به هر یک از شعب بانک صادرکننده در هر جای کشور مراجعه کند و مبلغ آن را دریافت کند.
مزایای این‌گونه چک‌ها علاوه بر تضمین به پرداخت آن توسط بانک، این است که فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن تأثیری ندارد و صاحب چک در هر حال مبلغ آن را دریافت می‌کند.
به همین دلایل سا که استفاده از این چک‌ها برخلاف چک‌های عادی، در معاملات ملکی رواج دارد. با این حال یکی از خطرات این چک‌ها این است که چون نام دریافت‌کننده در آن قید نمی‌شود، اگر مفقود شود دریافت‌کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد تا جلوی پرداخت آن گرفته شود، در غیر این صورت هرکسی که آن را پیدا کند می‌تواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.
۳ – چک بین بانکی تضمین شده:
این چک‌ها نسبت به دیگر چک‌ها و دیگر روش‌های پرداخت، دارای امنیت بیشتری بوده و گزینه بهتری برای پرداخت ثمن معامله می‌باشند.
پرداخت مبلغ این‌گونه چک‌ها را نیز بانک تضمین می‌کند، با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر می‌شود؛ بنابراین هیچ‌کس به جز شخص دریافت‌کننده نمی‌تواند مبلغ چک را نقد کند. این نوع چک را فقط می‌توان به حساب دریافت‌کننده واریز کرد و قابلیت دریافت نقدی ندارد. این چک‌ها هم در معاملات مسکن رواج دارند ولی دارای مشکلاتی نیز می‌باشند، مثلاً اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، فروشنده‌ای که چک را دریافت کرده ممکن است با قصد اذیت و آزار خریدار، چک را به وی مسترد نکند و حتی آن را به حساب خود واریز نماید.
۴ – انتقال وجه با کارت به کارت:
این نوع انتقال وجه به علت محدودیت‌های پرداخت (معمولاً بین ۳ تا ۵ میلیون) معمولاً برای پرداخت بیعانه استفاده می‌شود.
۵ – انتقال وجه توسط دستگاه کارت‌خوان (POS):
در برخی موارد افراد مبلغ بیعانه را از طریق خرید از دستگاه کارت‌خوان موجود در بنگاه یا در دفاتر اسناد رسمی پرداخت می‌کنند. در این صورت بنگاه یا دفاتر اسناد رسمی تضمین می‌کند که مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که طرفین معامله اعتماد کاملی به بنگاه یا دفتر اسناد رسمی داشته باشند.
نکته چهار – نکات مربوط به مشاور املاک (بنگاه)
۱- اطمینان حاصل کنید که بنگاه موردنظر دارای مجوز از اتحادیه باشد و صرفاً به کاغذهای آرم دار و مهر بنگاه اطمینان نکنید.
۲- در مورد سابقه و مدت حضور بنگاه در آن منطقه تحقیق نمایید.
۳- با کسی غیر از مالک، خریدار اصلی و وکیل قانونی آن‌ها که وکالت‌نامه محضری دارد، هرگز معامله نکنید، حتی اگر از سوی بنگاه معرفی شوند.
۴- از معامله ملکی که مدارک آن ناقص بوده یا قرار است در زمان خاصی پس از قرارداد قولنامه به دست بنگاه برسد جدا خودداری کنید، چون افراد کلاهبردار می‌توانند از این طریق یک ملک را به چند نفر بفروشند.
۵- حتماً هنگام معامله دو نفر شاهد قابل اطمینان همراه خود به بنگاه ببرید.
۶- فریب صحبت‌های مشاورین املاک در خصوص وضعیت یک ملک خاص را نخورید و سعی کنید برای انتخاب ملک مورد نظر، از چند بنگاه تحقیق نمایید.
۷- به‌راحتی به بنگاه‌داران در خصوص شرایط بازار مسکن اعتماد نکنید و قبل از تصمیم به خرید حتماً در این مورد تحقیق کنید.
۸- سعی کنید املاکی را که متعلق به خود بنگاه‌داران است را خریداری نکنید، خرید املاک اشخاص عادی از جهت امکان گفت‌وگو و توافق بهتر در خصوص قیمت، بهتر است.
۹- در غیر از موارد اضطراری املاک خود را به بنگاه‌داران نفروشید، چون ممکن است با قیمت پایین‌تری ملک شما را خریداری کنند.
